השקעות בקרנות ריט ונדל"ן

בעידן המודרני אנשים רבים מחפשים להשקיע את הכסף שלהם בצורה המרבית.

מטרת העל היא למקסם את התשואה על הכסף, ולא רק להרוויח- אלא להרוויח כמה שיותר, בכמה שפחות זמן, בכמה שפחות השקעה של זמן ושל כסף, ובכמה שפחות סיכון.

מדד העלות האלטרנטיבית- כלומר, הרווח הפוטנציאלי שיכל המשקיע להרוויח לו היה משקיע את כספו במקום אחר, דוחף ומאיץ במשקיעים לנסות ולחפש אלטרנטיבות חדשות ומסקרנות המבטיחות השקעה טובה יותר בכמה שיותר פרמטרים.

השקעה מוכרת ויחסית בטוחה היא השקעה במקרקעין.

או בשמה המוכר יותר- השקעה בנדל"ן (נדל"ן- נכסי דלא ניידי, כלומר נכסים שאינם ניידים).

השקעה בנדל"ן היא אחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים, המוכרים והסולידיים ביותר.

ברוב מוחלט של המקרים, הנכס יעלה בערכו, השכירות תספק הכנסה גם לפני מימוש הנכס, ואף מאפשרת רווח גדול יחסית בשל שימוש בהלוואות (הנפוצה בהן לטובת רכישה של דירה היא משכנתא) הממנפות את הסכום המושקע בניכוי ריביות.

עם זאת, לא מדובר בפתרון קסמים, השקעה בנדל"ן דורשת הון עצמי יחסית גבוה, ואף השקעה מרובה.

לקיחת משכנתא, עורכי דין, ניהול משא ומתן וחיפוש נכסים שלרוב יתבצעו באמצעות מתווך, שגובה גם הוא עמלות, מיסים וחיפוש שוכרים לעיתים פוגעים משמעותית בפוטנציאל הרווח המגולם בהשקעה בנדל"ן.

לשם כך, הגיעו קרנות הריט. קרנות אלו, מאפשרות למשקיעים להתגבר על הרבה מחסרונותיו של אפיק ההשקעה בנדל"ן הקלאסי.

במדריך שלפנינו, נפרוט את יתרונותיו וחסרונותיו של אפיק ההשקעה בקרנות ריט, מי יכול להשקיע בהן, למי כדאי להשקיע בהן, והעיקר- מה הן בעצם קרנות ריט ואיך משקיעים בהן בפועל?

מהי קרן ריט (REIT)

קרן REIT  (Real estate investment trust).

בעברית- קרנות השקעה בנדל"ן בנאמנות, הן קרנות המאפשרות ליחידים להשקיע בנדל"ן מניב, בסדרי גדולים גדולים.

בעברית פשוטה- מדובר בקרנות, המאגדות את כספי המשקיעים ומנהלות באמצעותן השקעות נדל"ן, בסדרי גודל שאליהם קשה לרוב המשקיעים היחידניים להגיע.

הרעיון הוא לאפשר למשקיעים להשקיע סכומים כסף כפי בחירתם, גדולים וקטנים כאחד, בקרן "נאמנות משותפת", שבתורה תשתמש בסכומי הכסף המושקעים של כלל המשקיעים בה, בכדי לנהל השקעות נדל"ן.

את הרווחים, מחלקים בין המשקיעים בהתאם לגובה ההשקעה שלהם ולאחוז היחסי שלהם מתוך הסכום שהושקע.

במירב המקרים, מדובר בהשקעה של הקרן במספר נכסים רב, ולא רק בנכס אחד.

המשמעות הפיננסית של עובדה זו היא שהסיכון בדרך כלל יורד, משום שהכסף מפוזר על פני כמה נכסים, כשהסיכון להשקעה לא מתגמלת בכמה נכסים במקביל- יורד.

סוגי קרנות ריט

ברמה העקרונית ישנם שני סוגים של קרנות ריט.

הסוג הראשון, הוא השקעה בקרנות ריט הנסחרות בבורסה.

בצורה זו, יכולים משקיעים רבים לקחת חלק בהשקעות גדולות בנדל"ן, בעלות ובהשקעה יחסית נמוכה, ובצורה זמינה.

סוג עיקרי נוסף, הוא השקעה בקרנות נדל"ן שמשקיעות בנדל"ן על ידי מימון פיננסי של פרויקטים, כמו לדוגמא שימוש בנדל"ן כבטוחה להלוואות או לתיקי משכנתאות מבנקים או חברות מימון כאלו ואחרות.

איך משקיעים בקרנות ריט בישראל

אם בהשקעה בקרנות ריט בישראל עסקינן, עומדות לפנינו 5 קרנות פוטנציאליות להשקעה באמצעות הבורסה.

דרך נוספת תהיה קניית יחידות בקרנות ריט מבוססות נדל"ן שבחו"ל.

כלומר, השקעה של כספים, המזכה בחלק יחסי מהרווחים של הקרן, כשהרווחים מבוססים על השקעה של קרן ריט ישראלית, בנדל"ן מעבר לים (ישנן קרנות רבות המבוססות על נדל"ן בארה"ב, מזרח אירופה ויוון לדוגמא).

מה התשואה הממוצעת של קרנות ריט ונדל"ן

כאמור מעלה, התשואה הממוצעת של קרנות ריט ונדל"ן משתנה בהתאם לקרן בה נבחר להשקיע, ולסוגה.

בקרנות מסוימות, כמו לדוגמא סלע קפיטל או ריט 1, הוכיחו תשואה ממוצעת של 7.4-9.5% לאורך העשור הקודם.

כמו כן, סוגה של הקרן, כמו קרן ריט המשקיעה במשרדים, נכסים להשבחה או המיועדים להפשרה, או בדירות מגורים, ישפיעו על התשואה הממוצעת, כשלאחרונות כמובן התשואה הממוצעת הצפויה נמוכה יותר.

השקעות בקרנות ריט ונדל"ן ישראליות- היבטים מיסויים

ההיבט המיסוי הוא נגזרת ישירה של מהות הקרן, מיהות המשקיע ואופן ההשקעה.

ההיבט המיסויי הראשון, הוא מי המשקיע. אם מדובר במשקיע פרטי, יחולו עליו חיובי מס הנגזרים מהיותו משקיע פרטי.

לדוגמא, מס הכנסה, שהוא הדוגמא למס הפשוט והבסיסי ביותר בעניין זה.

עובדת היותו של המשקיע חברה, או תאגיד, יכולה להשפיע גם היא על היבטי המס והרווחים מהעסקה, ומההשקעה בקרן ריט.

על תאגיד, יחולו חיובים אחרים, מדרגות מס אחרות ועוד. היבט מיסויי נוסף, יהיה אופן ההשקעה.

רכישה של מניות מקנה לבעל הזכות בהן בעצם "נתח" מהחברה, על זכויותיה וחיוביה.

מבלי להעמיק בנושא המורכב, יש לציין כי רכישת מניות מחייבת גם תשלום מס על רווחים של החברה, ובהתאם גם לצד השני, כשהחברה מחלקת דיבידנד.

לעומת זאת, קניית "יחידת השקעה" כאמור מעלה, שהיא בעצם הזכאות לקבלת רווחים באחוז מסוים ( הנגזר כאמור מגודל ההשקעה ביחס לערכו הכללי של הפרויקט ולעלותו ), לא מחייבת תשלום מס כשהחברה מרוויחה, אלא מיסוי פרטני על המשקיע עצמו, שוב, בהתאם להיותו משקיע פרטי או תאגיד.

כמובן, גם באפשרות של השקעה בקרנות ריט המאפשרות מימון פיננסי של פרויקטים נדל"ניים, יש מיסוי על הרווחים, אך בצורה שונה מאשר בהשקעה מנייתית.

היבט מיסויי חשוב נוסף, היא הגדרת הקרן בה משקיעים, בין אם משקיעים על ידי השקעה בפרויקט, או על ידי רכישת מניות בחברת הנדל"ן כשלעצמה.

קרן נדל"ן שמוגדרת כקרן ריט, זכאית למעמד מיסויי נפרד ומיוחד.

לדוגמא, קרנות שכאלו נהנות מפטור ממס חברות, על הסכומים אותם חילקו למשקיעים בקרן, כדיבידנד.

ישנם תנאים מסוימים בהם הקרן צריכה לעמוד בכדי לזכות בהגדרה זו ובהטבות הנלוות אליה, שנוגעים בעיקרם בסוגי ההחזקה של הקרן ( יש דרישה להשקעה בנדל"ן מניב ), ובחלוקת דיבידנדים בפרקי זמן מסוימים למשקיעים בקרן.

השקעה בקרנות ריט – יתרנות וחסרונות

יתרונות

• השקעה בקרנות REIT, בניגוד להשקעה בנדל"ן באופן ישיר, מאפשרת נזילות של הכסף, כלומר סחירות ונגישות אליו כמעט בכל זמן, בפרט ביחס להשקעה קלאסית בנדל"ן ובמקרקעין.בכדי לממש רווחים או לגשת לכסף אין צורך בהליך ארוך ומייגע של מכירת נכס, שילווה לרוב בהוצאות נוספות, כמו תשלום דמי תיווך, תשלום לעורך דין בכדי לערוך חוזה ועוד.מדובר במכירה פשוטה של מניות או אחוזים בחברה.

• ההשקעה בקרנות REIT מאפשרת גמישות בסכום ההשקעה, כאמור וכמפורט מעלה.
  אין צורך או הכרח בהשקעה של סכום גבוה במיוחד, כמו בהשקעה קלאסית בנדל"ן.היתרון הגדול של קרנות הריט מאפשר השקעה והנאה מיתרונות שוק הנדל"ן, אך גם בסכומים נמוכים יותר, ומשכך ההשקעה נגישה יותר להרבה אנשים ומשקיעים פרטיים.

• מדובר בהשקעה מגוונת, כשלבחירתו של המשקיע עומדות אפשרויות רבות להשקעה, בין אם בסוג הנדל"ן, בסוג הקרן או באופן ההשקעה, כאמור מעלה.לדוגמא, יכול המשקיע לבחור לקנות מניות, בקרן ריט העוסקת בנדל"ן מניב, או לחלופין בהשקעה של סכום כספי מסוים המקנה זכויות לרווחים הנובעים מפרויקט מסויים, כשהרווחים ייקבעו בהתאם לחלקו היחסי של הסכום מתוך ההשקעה הכוללת וזכויותיו בחברה.

• הנאה מיציבות שוק הנדל"ן, מבלי הדרישות הנלוות אליו. שוק הנדל"ן הוא שוק יחסית יציב, מוכר וידוע, אותו ניתן להנגיש משקיעים פרטיים, תוך הנאה מהרווחים של העליות (המרובות, יש לציין) שבשוק הנדל"ן הקלאסי.מדובר על השקעה בסיכון יחסית נמוך, בהתחשב באלטרנטיבות האחרות להשקעת סכומים שכאלו (שלרוב יהיו קשורים בצורה כזו או אחרת לשוק ההון, שידוע בתנודתיותו ובסיכון הנלווה אליו, בתמורה לפוטנציאל רווח גבוה יחסית).

• מדובר על השקעה עם תזרים רווח יחסית שוטף.
  לרוב ישנה הפרשה של דיבידנדים או רווחים מהחברה, המשקף את רווחי החברה מהפרויקטים, ככל שמדובר בנדל"ן מניב (בהתאם לסוג ההשקעה שבחר המשקיע).

לסיכום, חשוב להבין שהשקעה בקרן ריט היא השקעה מעניינת עם יתרונות רבים,  כמו נזילות של הכסף, גישה אליו בצורה יחסית נוחה וזמינה (כמובן שלא מוחלטת), פוטנציאל סחירות גבוה, גמישות בסכום ההשקעה, שאינה מתאפשרת בדרך כלל במידה שכזו עת אנו משקיעים בנדל"ן בצורה הקלאסית (רכישת נכס מניב דורשת סכום כספי גבוה שילווה לרוב בלקיחת משכנתא, ליווי משפטי ועוד), השקעה מגוונת שמצמצת את הסיכון הטמון בקניית נכס מניב יחיד, תזרים רווחים יחסית שוטף, כמובן כתלות ברווחי הקרן ומדיניות חלוקת הדיבידנדים שלה ובעיקר האפשרות להנות מפוטנציאל הרווח והיציבות השמורים בדרך כלל רק למשקיעים בנדל"ן מניב בצורה הקלאסית.

עם זאת, יש להשקעה בקרנות ריט גם חסרונות, כמו העובדה שמדובר בהשקעה במניות, הנסחרות בבורסה, ומושפעות מגורמים רבים ובלתי צפויים שאינם מבוססים על שוק הנדל"ן לבדו, וגם העובדה שישנה תלות גבוהה בחברת הנדל"ן, כלומר בניהול קרן הריט.

במובן מסוים, המשקיעים והרווחים שלהם, תלויים בהחלטות הניהוליות שיקבלו מנהלי הקרן, שהם אלו שבסוף מקבלים את ההחלטות הכלכליות ביום יום, קובעים מתי למכור, מה לקנות, איפה, וכמובן גם כמה דיבידנדים להפריש לבעלי המניות ומתי (שוב נציין, שהחלטות אלו קבועות במידה רבה בחוק, ומחייבות את קרנות הריט, מעצם היותן תאגידים).

חסרונות

• ההשקעה בקרנות ריט היא השקעה במניות לכל דבר ועניין.אמנם, מדובר בהשקעה "צמודת נדל"ן", ככל האפשר, אך עדיין מדובר במניות, החשופות לתנודיותיות הטבעית של מניות.
  שוויין מבוסס לעיתים גם על הערכות של משקיעים ומגורמים רבים ובלתי צפויים המגולמים תמיד בסחר במניות.

• פוטנציאל הרווח, גדול ומפתה ככל שיהיה, הוא מוגבל.הרי שרווחי המשקיע מגודרים בשיעור ההשקעה שלו ביחס לשווי הפרויקט, בנתח המניות שלו, ובהתאם, בגודל הדיבידנד מתוך הרווח של החברה.
  ההשקעה בנדל"ן מניב קלאסי, לעומת ההשקעה בקרנות REIT, טומנת חובה סיכון וקשיים רבים, אך גם רווח פוטנציאלי בלתי מגודר.

• החסרון הגדול ביותר הוא בצורך בהסתמכות על חברת הניהול.

• מובן וברור לכל, שהשקיפות היא ערך עליון, ולכל משקיע נבון בקרנות ריט צריכה להיות גישה, ורצון לבקר את הניהול של החברה. פיקוח הוא חשוב ומבטיח תוצאות טובות.עם זאת, יכולת קבלת ההחלטות על השימוש בכסף כמובן אינה מלאה.משהכסף מושקע בקרן הריט, הבחירה היחידה של המשקיע יכולה להיות משיכה שלו, אך לא היכן ואיך הוא יושקע בכל רגע נתון. במובן מסוים, השקעה זו דומה לבחירת מסלול כשמשקיעים בקופת גמל.ניתן לבחור מבין אופציות מוגדרות מראש, כמו מסלול מנייתי ומסוכן יותר המגלם בתוכו פוטנציאל רווח גדול יותר, או מסלול סולידי המבטיח כמעט בוודאות תשואה נמוכה.

• ההשקעה היא רק בנכסי נדל"ן מניבים. קרנות הריט מחוייבות להשקיע בנדל"ן מניב ולהפריש רווחים בדמות דיבידנדים לבעלי המניות, על פי חוק, ועל כן, לעיתים ייתכנו מסלולי השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן מסוג אחר, שיכולים להניב תשואה ורווחים גבוהים יותר, או להתעלות על ההשקעה בקרן הריט בפרמטרים נוספים (כמו וודאות, או שקיפות גבוהה יותר) אך לא יתאפשרו דרך השקעה בקרן הריט כשלעצמה.

השקעות בקרנות ריט בחו"ל

השקעה בקרנות ריט בחו"ל מאפשרת מגוון רחב של אפשרויות.

בארה"ב לבדה, ההערכה היא שיש כ250 קרנות REIT.

כפי שצוין מעלה, להשקעה בקרנות REIT בחו"ל ישנם יתרונות רבים אך היא טומנת בחובה גם חסרונות.

פוטנציאל השקעה, מגוון אפשרויות רווחים ופוטנציאל רווח גדול זה, גורר גם דמי ניהול גבוהים יותר, כפיפות למיסוי זר, שקיפות נמוכה יותר ויכולת שליטה נמוכה יותר וכמובן גם את הסיכון הטבעי הטמון בהשקעה בנדל"ן מניב שאינו בארץ.

קרנות ריט אמריקאיות- היבטים מיסויים

בארה"ב, רוב קרנות הריט משלמות לפחות 100% מההכנסה החייבת במס שלהן לבעלי המניות בתור דיבידנדים.

על בעלי המניות החובה והאחריות לשלם מיסים על הדיבידנדים ועל כל רווח הוני שהם מפיקים מעצם ההתקשרות עם קרן הריט.

בדרך כלל, דיבידנדים המשולמים כתקבולים מקרנות ריט נחשבים כהכנסה רגילה לצורכי מס בארה"ב והם לא נחשבים כהכנסה החייבת במס מופחת.

במקרים של השקעה בקרנות ריט בארה"ב, מומלץ על אחת כמה וכמה להתייעץ עם מומחה מס אמריקאי, שיוכל להכווין ולתכנן את המיסוי של הרווחים בהתייחס למדינה ולגובה ההכנסה.

לעיתים, המיסוי יכול להיות הפרמטר שמכריע, והופך את ההשקעה מהשקעה שנדמית ככדאית, לכזו שכלל אינה כזו.

קרנות ריט אמריקאיות סחירות

כאמור מעלה, כשמדובר בשוק האמריקאי, מגוון האפשרויות להשקעה בקרנות ריט הוא עצום ומגיע ליותר מ250 קרנות קיט פוטנציאליות, טובות יותר או פחות, כשהפרמטרים משתנים בניהן.

כמובן שאין קרן ריט אחת שהיא הטובה ביותר, משום שההגדרה לקרן ריט טובה ישתנה בין משקיעים, כשיש לקחת בחשבון את גובה ההשקעה, ואת צרכיו של כל משקיע באופן ספציפי.

חמש קרנות ריט אמריקאיות שהוכיחו בשנים האחרונות חלוקת דיבידנדים באחוזים גבוהים, כלומר, חילקו באופן יחסי לרווח שלהן שיעור גבוה למשקיעים בהם, הן:

• Invesco Mortgage Capital (IVR)
• Cherry Hill Mortgage Investment (CHMI)
• ARMOUR Residential REIT (ARR)
• MFA Financial (MFA)
• Chimera Investment (CIM)

האם ניתן לקבל דיבידנדים מקרנות REIT

כן. ניתן לקבל דיבדנדים מקרנות REIT.

עם זאת, כאמור מעלה, חשוב להבחין בין סוגי ההשקעות בחברה.

דיבידנד הוא חלוקה של רווחים לבעלי זכאות, שהם בעיקרם בעלי מניות בחברה או בתאגיד.

מדובר בחלוקת רווח, מעין העברה של תשלום, שהוא נתח או אחוז מסוים מתוך הרווחים של החברה, או מבין הכספים העודפים שלה, בהתחשב בקריטריונים שנקבעו בתוך החברה או בתקנון שלה, ובהתחשב בקבוע בחוק.

בכדי לחלק דיבידנד יש לעמוד במבחני סף הקבועים בחוק החברות.

לפיכך, אכן אפשרי לקבל דיבידנדים מקרנות REIT, ככל שהם עומדים במבחנים הקבועים ובדרישות האמורות.

לבסוף, כמו בכל השקעה כספית, במיוחד בסכומים גדולים, כמו אלו הנהוגים לרוב בהשקעות נדל"ן, בין אם קלאסיות ובין אם באמצעות קרנות ריט, מומלצת במיוחד ההתייעצות עם מומחים.

לרוב, מומחים יהיו אלו ש"חיים ונושמים" את שוק הנדל"ן המניב, ויידעו להכווין אתכם להשקעה הטובה ביותר בשבילכם, בהתחשב בסכום ההשקעה אותו אתם מעוניינים להשקיע, הסיכון אותו אתם מוכנים לקחת, ואף פרמטרים אישיים שחשובים לכם כמו קרבה לנכס, נזילות, סחירות ועוד.

בנוסף, וחשוב לא פחות, למומחי השקעות יהיו בדרך כלל הנתונים המדויקים ביותר, משום שהם עוסקים בהשקעות אלו במהלך שגרת היום- יום שלהם.

הם יידעו להכווין אתכם לאיזורים האטרקטיביים ביותר, ולעיתים, לאפיקי השקעה ולאיזורי השקעה, שכלל לא הכרתם.

במידה ואתם מעוניינים בחברה אשר מתמחה בהשקעות אלטרנטיביות, קרנות ריט ונדל"ן, חברת lifegoals הינה מומחית בתחום.

אתם מוזמנים ליצור איתו קשר לפרטים נוספים 072-3306782.